כל מה שרציתם לדעת על נדל"ן מסחרי

מה הם הנכסים הנכללים תחת ההגדרה נדל"ן מסחרי? מה הם הפרמטרים לקביעת דמי השכירות בכל הנוגע לנכסים המסחריים ומה צפוי לשוק הנדל"ן המסחרי בתקופה הקרובה? כל התשובות בכתבה שלפניכם.

הנדל"ן המסחרי הינו הגדרה כוללת לכל נכסי הנדל"ן שאינם מיועדים לצרכי מגורים או שאינם מוגדרים כשטחי ציבור. תחת הגדרה זו נכללים נכסים כגון: מבני תעשייה ומסחר, מחסנים לוגיסטיים, תחנות דלק, מרכזים רפואיים, מרכזים מסחריים, משרדים ובנייני משרדים, מלונות וכדומה. במקביל, הנדל"ן המסחרי כולל בתוכו גם מבנים או קרקעות המיועדים לצורך יצירת הכנסות לבעל הנכס באמצעות הכנסות משכירות או דרך רווח הוני.

מספר מילים על בנייני משרדים, קניונים ומרכזים מסחריים

ברוב המקרים, השימוש בביטוי נדל"ן מסחרי מתייחס בעיקר לבנייני משרדים, מרכזים מסחריים וקניונים, וזאת בשל היקף ההכנסות העומדות לרשות בעל הנכס בכל הנוגע ליצירת הכנסות באמצעות דמי שכירות. ברוב המקרים עלות ההשכרה במבני משרדים, קניונים ומרכזים מסחריים נקבעת על פי מטר רבוע, כאשר ברוב הקניונים והמרכזיים המסחריים הפועלים בישראל, עלות ההשכרה לכל מ"ר תהיה גבוהה יותר כאשר השטח המיועד להשכרה הינו קטן יותר, וזאת בהתאם לעקרון היתרון לגודל הפועל בנדל"ן המסחרי מסוג זה.

במקביל, ברוב הקניונים והמרכזים המסחריים, חוזי השכירות כוללים בתוכם סעיפים העוסקים ברף המכירות אותו משיג בעל העסק השוכר שטח מסחרי במתחם, וזאת בשל הרצון של בעלי הקניונים והמרכזים המסחריים, לשמר את הנכס העומד לרשותם כמתחם קניות מוביל באזור הגיאוגרפי בו הוא פועל, ובשל הביקושים הגבוהים מצד בעלי חנויות, רשתות ועסקים בכל הנוגע להשכרת שטחי מסחר באותם מרכזים מסחריים וקניונים מובילים.

שוק הנדל"ן המסחרי, בניגוד לשוק הנדל"ן למגורים, איננו פועל (בכל הנוגע לגובה דמי השכירות) ביחס ישיר לקרבתו של הנכס למרכז הארץ, ולכן, גם בערים הממוקמות במעגל השני והשלישי מאזור המרכז, כגון: נתניה, חדרה בצפון ואשדוד אשקלון בדרום, ניתן למצוא מרכזי קניות בהם עלות השכירות לכל מ"ר הינה גבוהה מזו הנדרשת מבעלי עסקים במרכז הארץ.

אם כן, מה הם הפרמטרים לקביעת דמי שכירות בקניונים והמרכזים המסחריים?

דמי השכירות הנגבים מבעלי העסקים במרכזים המסחריים והקניונים השונים ברחבי המדינה, נקבעים בראש ובראשונה בהתאם להיצע שטחי המסחר לנפש באזור בו הם ממוקמים. ככל שההיצע הינו נמוך יותר, כך מחירי השכירות הינם גבוהים יותר, וזאת בשל ההיצע הקטן של שטחי המסחר אל מול הביקושים הגבוהים מצד השוכרים (בעלי העסקים, החנויות והרשתות). יחד עם זאת חשוב להבהיר ולציין כי ממוצע השכירות הנגבה באזור המרכז בכלל ובתל אביב בפרט, הינו גבוה עד פי שתיים ממוצע השכירות לכל מ"ר בערי הפריפריה.

פרמטר נוסף המשפיע על דמי השכירות הוא כמובן גודל השטח המסחרי המוצע לכם והיקף השירותים המוצעים לכם תחת ההגדרה: דמי ניהול. ככל שהיקף השירותים המוצעים לכם על ידי בעלי הנכס הינם רחבים יותר, כך דמי הניהול הנגבים מכם הינם גבוהים יותר.

הנדל"ן המסחרי בענף הקניונים והמרכזים המסחריים לאן?

בשנתיים האחרונות (2014-2015) קיימת אומנם יציבות בכל הנוגע לגובה דמי השכירות המונהגים בקניונים והמרכזים המסחריים ברחבי הארץ. יחד עם זאת, היקף נכסי המסחר בענפים אלו ההולכים ומוקמים בימים אלו לצד ריבוי הנכסים המסחריים הקיימים, יוביל בשלב כזה או אחר לתחרות מואצת בין בעלי הנכסים בנוגע לאכלוס מלא של שטחי המסחר, דבר העלול להוביל גם לשינוי מהותי של תמהיל העסקים (בדומה למה שהתרחש בתחילת שנות ה-2000 כאשר מרבית רשתות המזון חדלו מלפעול בקניונים והעתיקו את פעילותם למרכזי קניות בפאתי הערים), וגם להורדת דמי השכירות במרכזים מסחריים וקניונים מסוימים ברחבי הארץ.